מתי משלמים דמי תיווך על עסקת מקרקעין?

פונים אלי לא אחת בשאלות הקשורות לתיווך עסקאות במקרקעין

לא אחת בין קונים או רוכשים בעסקאות נדל"ן ובין מתווכים מתעוררים ויכוחים באשר לזכאות של המתווך לדמי תיווך

במאמר הזה אסקור בקצרה את הוראות החוק הנוגעות לתיווך במקרקעין על פי חוק המתווכים במקרקעין , התשנ"ו-1996 והתקנות שהותקנו מכוחו.

חשוב מאוד לזכור: בתי המשפט מאוד מקפידים על הכללים שמפורטים בחוק ובתקנות וקשה מאוד לשכנע את בית המשפט לסטות מהם (אם זה בכלל אפשרי).

החוק מגדיר תיווך במקרקעין כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". כלומר, תיווך במקרקעין הוא יצירת המפגש כדי להוביל לעסקה במקרקעין (לרוב מכירה או שכירות).

החוק מציב כמה תנאים בסיסיים כדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך:

(1) בתיווך יכול לעסוק רק מי שקיבל רישיון לכך (סעיף 2 ; 14 (א)(1) לחוק)

(2) חייבת להיות הזמנה בכתב בין המתווך לבין הלקוח (סעיף 9(א) ; 14 (א)(2) לחוק) הכוללת את הפרטים הבאים לפי סעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב),התשנ"ז-1997:

א. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
ב. סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
ג. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
ד. מחיר בקירוב של העסקה המבוקשת;
ה. הסכום של דמי התיווך או שיעור (אחוזים) דמי התיווך המוסכמים, והאם המחיר כולל מע"מ.

(3) המתווך צריך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים (סעיף ; 14 (א)(3) לחוק)

(4) מניחים שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים אם ביצע לפחות שתי פעולות שיווק (סעיף 1 תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004):

א. פרסום באמצעות שילוט (על הנכס או בקירבתו; על גבי לוח מודעות ציבורי; במרכז קהילתי; כל שלט אחר כפי שהוסכם)
ב. פרסום בקרב מאגר הלקוחות של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות או פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
ד. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
ה. הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

לעיתים קרובות דנים הצדדים על נושא הבלעדיות – בהקשר זה חשוב לזכור מספר פרטים (סעיף 9 (ב) לחוק):

(1) הצדדים יכולים להסכים על בלעדיות של המתווך
(2) הצדדים יכולים להסכים על משך זמן הבלעדיות
(3) הבלעדיות צריכה להיות מאושרת במסמך נפרד
(4) במהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שיווק (אותן פעולות שציינתי למעלה) ואם לא עשה אותו זה יקצר את הבלעדיות ל שליש התקופה (למשל חודשיים במקום חצי שנה)
(5) אם הבלעדיות היא בקשר לנכסים פרטיים (לא מוכר שעוסק בניהול או אחזקת נדל"ן):

א. תקופת הבלעדיות, אם לא מדובר בדירה, לא תעלה על שנה מיום ההזמנה ואם אין לכך פירוט בהזמנה או בהסכם הבלעדיות – מקסימום 9 חודשים.
ב. דירה מוגדרת: חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים או שנבנים או יבנו בעתיד
ג. תקופת הבלעדיות, אם מדובר בדירה, לא תעלה על חצי שנה מיום ההזמנה ואם אין לכך פירוט בהזמנה או בהסכם הבלעדיות – מקסימום 30 יום.

מה נשאר לעשות?
אם אתם מתווכים, לוודא שאתם עושים כל מה שצריך כדי שתקבלו שכר על עמלכם,

ואם אתם משתמשים בשירותיהם של מתווכים? לוודא שהמתווך עושה בשבילכם את כל מה שהחוק דורש ממנו, ושאתם לא נדרשים להתחייב לפעולות או מעשים שהחוק לא מחייב אתכם.